L’audit énergétique est obligatoire pour la vente des immeubles classés F et G depuis le 1er avril 2023, ceux-ci étant considérés comme des “passoires thermiques”. Cette mesure vise à identifier les logements énergivores et à mettre en place des actions d’amélioration thermique pour réduire la consommation d’énergie et les émissions de CO2.
Pourquoi les immeubles classés F et G sont-ils concernés ?
Les immeubles classés F et G sont les logements les plus énergivores du parc immobilier français. En effet, leur classe énergétique est définie par leur consommation de plus de 330 kWh/m²/an d’énergie primaire, ce qui représente des quantités importantes de gaz à effet de serre.
Une consommation énergétique excessive
Les immeubles de classe énergétique F et G se caractérisent par des déperditions thermiques conséquentes, entraînant une surconsommation énergétique. D’après les statistiques de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, 5,2 millions de logements sur 30 millions, soit environ 17% du parc résidentiel français, étaient considérées comme des “passoires thermiques » au début de l’année 2022. Il faut savoir que la consommation moyenne pour qu’un logement soit qualifié de “passoire thermique” doit être comprise entre 331 et 420 kWh/m²/an pour un logement de classe F, et égale ou supérieure à 421 kWh/m²/an pour un logement de classe G. À titre informatif, les classes énergétiques sont définies comme suit :
| Classe énergétique | Émissions de CO₂ (kg eq CO₂/m².an) | Consommation énergétique (kWh/m².an) | Coût annuel pour 100 m² |
| A | < 5 | < 70 | < 250 € |
| B | 6 à 10 | 71 à 110 | 250 € à 500 € |
| C | 11 à 20 | 111 à 180 | 500 € à 750 € |
| D | 21 à 35 | 181 à 250 | 750 € à 1 150 € |
| E | 36 à 55 | 251 à 330 | 1 150 € à 1 650 € |
| F | 56 à 80 | 331 à 420 | 1 650 € à 2 250 € |
| G | > 80 | > 421 | > 2 250 € |
L’empreinte carbone des “passoires thermiques”
Les “passoires thermiques” contribuent en grande partie aux émissions nationales de gaz à effet de serre. En effet, le secteur résidentiel est responsable d’environ 20% de ces émissions ; les “passoires thermiques”, en raison de leur mauvaise isolation, nécessitent davantage de chauffage pour maintenir une température confortable, ce qui a pour conséquence d’augmenter leurs émissions de CO2, et par la même occasion, le montant des factures de gaz ou d’électricité selon le type de chauffage. La production d’eau chaude sanitaire, surtout lorsqu’elle nécessite des énergies fossiles comme le gaz ou le fioul, est une autre source importante d’émissions de gaz à effet de serre.
Le cadre réglementaire de la loi climat et résilience
La loi Climat et résilience, promulguée le 22 août 2021, vise à accélérer la transition écologique et solidaire de la France. Pour ce faire, elle établit une interdiction progressive de louer des “passoires thermiques” : les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Il en va de même pour les logements classés G en 2025. Les logements classés F suivront en 2028, et les logements classés E en 2034.
Les obligations pour les propriétaires
La loi Climat et résilience impose certaines obligations aux propriétaires, notamment en matière de rénovation énergétique. En effet, les “passoires thermiques” sont progressivement interdites à la location ; depuis 2023, les logements classés G ne peuvent plus être loués et des travaux de rénovation doivent être réalisés par les propriétaires souhaitant continuer à louer leur bien. De plus, la loi impose la réalisation d’un audit énergétique avant la vente d’un logement classé F ou G, afin d’identifier les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement.
À noter : les loyers des logements classés F et G sont gelés, limitant ainsi la possibilité pour les propriétaires d’augmenter les loyers, le but étant d’encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
En quoi consiste l’audit énergétique obligatoire ?
L’audit énergétique obligatoire est un diagnostic complet et détaillé des performances énergétiques d’un logement. Cette évaluation technique approfondie permet d’identifier les points faibles du bâtiment et de préconiser les améliorations nécessaires pour réduire la consommation d’énergie.
Le contenu technique de l’audit énergétique
Il faut savoir que l’audit énergétique va plus loin que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) en proposant des solutions concrètes visant à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment. L’audit énergétique comprend la collecte d’informations, telles que :
- Les caractéristiques du bâtiment : année de construction, matériaux, orientation, surface, nombre d’occupants.
- Les systèmes énergétiques : type de chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, isolation.
- Les consommations énergétiques : factures d’énergie, relevés de compteurs.
Lors de la visite du site, l’auditeur procède à l’inspection visuelle du bâtiment (état de l’isolation, des fenêtres, des ponts thermiques…) et à divers tests (étanchéité à l’air, thermographie infrarouge…). Une fois les données collectées, l’évaluation de la performance énergétique est réalisée, avec pour objectif d’identifier les points faibles et les sources de déperditions thermiques.
Vient ensuite la phase de recommandations de travaux. Le propriétaire se voit proposer des scénarios de rénovation : propositions de travaux d’isolation, de changement de système de chauffage, d’installation d’énergies renouvelables, etc.
L’évaluation des performances
Le diagnostiqueur réalise des mesures sur site pour analyser le comportement énergétique du bâtiment, grâce à des logiciels de simulation thermique. Les données recueillies permettent de calculer les déperditions thermiques et d’identifier les sources de gaspillage énergétique. Les scénarios de rénovation proposés comprennent :
- Une description technique détaillée des travaux recommandés
- Une estimation des coûts d’investissement
- Le calcul des économies d’énergie attendues
- La liste des aides financières mobilisables
Le rapport d’audit doit être remis au plus tard lors de la première visite du logement mis en vente : sa validité est de 5 ans à compter de sa date de réalisation.
Qu’est-ce que cela implique pour les propriétaires et les acheteurs ?
L’obligation de réaliser un audit énergétique pour les biens classés F et G, et son extension aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, entraîne des changements conséquents dans les transactions immobilières, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.
Les obligations des propriétaires lors de la mise en vente
Les propriétaires de logements classés F ou G doivent désormais fournir un audit énergétique complet dès la première visite du bien. Ce document technique doit présenter une évaluation détaillée de la performance énergétique du logement, une estimation chiffrée des factures énergétiques annuelles, un programme de travaux de rénovation énergétique et le montant estimé des aides financières mobilisables.
Le non-respect de cette obligation peut entraîner l’annulation de la vente ou une diminution du prix de vente. Sur le plan juridique, le propriétaire d’un immeuble classé F ou G pourrait se retrouver confronté :
- À des litiges de la part d’acquéreurs ou de locataires
- Au risque de devoir leur payer des dommages et intérêts
- À l’obligation de réaliser des travaux.
Sur le plan financier, il perd l’accès aux aides publiques comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ, rendant les rénovations plus coûteuses.
Ce que cela implique pour les futurs acquéreurs
Le fait que le propriétaire n’ait pas réalisé l’audit énergétique obligatoire peut entraîner des inconvénients. En effet, les futurs locataires ou acheteurs risquent de se retrouver avec un logement énergivore et un confort thermique médiocre. Sans audit, ils n’ont pas de plan de rénovation pour améliorer la performance énergétique du bien, ce qui peut compliquer la planification et le financement des travaux nécessaires. De plus, à partir de 2025, les biens classés G sont interdits à la location, ce qui pose un problème pour les locataires en place et limite les possibilités des futurs acheteurs bailleurs. En cas de litige, les acheteurs ou locataires pourraient se retourner contre le propriétaire pour manquement à ses obligations, notamment si le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est inexact ou absent.
Les acheteurs sont donc désormais sûrs de connaître l’état énergétique du bien avant de l’acquérir, ce qui leur permet d’anticiper le budget énergétique annuel, les travaux de rénovation à prévoir, le calendrier des interdictions de location à venir et les possibilités de financement des travaux via les aides publiques. L’audit énergétique constitue, pour eux, un outil de négociation : le coût des travaux préconisés peut être intégré dans la discussion du prix final.
Pourquoi faire appel à Green Energy Plus pour réaliser votre audit ?
La réglementation sur l’audit énergétique va se renforcer dans les années à venir. Les propriétaires devront réaliser les travaux recommandés pour respecter les nouvelles normes. L’accompagnement par des professionnels qualifiés permettra de bien appréhender ces changements et de valoriser son bien immobilier.
Pour garantir la conformité de votre audit énergétique aux exigences réglementaires, Green Energy Plus met à votre disposition son équipe d’experts certifiés dans les diagnostics énergétiques. Le bureau d’études accompagne les propriétaires de biens classés F et G dans leurs démarches obligatoires. Alors n’attendez plus, et contactez Green Energy plus pour bénéficier d’une expertise professionnelle !