En France, la rénovation énergétique des copropriétés est encadrée par des obligations légales, qui visent à améliorer la performance énergétique des bâtiments et à réduire leur consommation en énergie. Le Plan Pluriannuel de Travaux est un bon moyen de planifier les travaux à réaliser et d’anticiper les obligations prévues dans les années à venir.
Des rénovations énergétiques obligatoires pour les copropriétés ?
La loi française a introduit plusieurs mesures importantes pour les rénovations énergétiques des copropriétés en 2025, dans le but d’améliorer la performance énergétique des bâtiments et à encourager les travaux de rénovation.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif obligatoire
Les copropriétés de plus de 50 lots doivent réaliser un DPE collectif si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. En 2024, cette obligation s’est étendue aux copropriétés de plus de 200 lots. Pour une mise en place progressive de cette mesure, seront concernés en 2025, les copropriétés de 50 à 200 lots, et en 2026, les copropriétés de moins de 50 lots. Notez que le DPE collectif doit être renouvelé tous les 10 ans, sauf si le bâtiment est classé A, B ou C après le 1er juillet 2021.
Des échéances légales pour la rénovation énergétique
Les échéances légales pour la rénovation énergétique en France et dans l’Union européenne sont définies par plusieurs directives et réglementations, avec des objectifs pour 2025, 2030 et 2050. En ce qui concerne les copropriétés :
| Échéances | Mesures |
| 2025 | Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G sur le DPE est interdit à la location. |
| Les DPE réalisés avant juillet 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2025. Un nouveau DPE est requis pour les ventes, locations ou renouvellements de bail. | |
| À partir de 2025, les propriétaires dont les logements sont classés E, F ou G devront réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux de rénovation nécessaires. | |
| 2030 | À partir de janvier 2028, tout logement classé F sur le DPE sera interdit à la location, avec une échéance finale en 2034 pour tout logement classé E. Le but est d’éliminer chaque “passoire thermique” du territoire. |
| 2050 | L’objectif de neutralité carbone d’ici 2050 implique que les copropriétés devront être rénovées. L’objectif est de transformer l’ensemble du parc immobilier européen en bâtiments à haute performance énergétique et à zéro émission d’ici 2050 |
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) obligatoire
Le Projet de Plan Pluriannuel est une version préliminaire du PPT, élaborée en amont, et qui sert de base de réflexion. Il présente les orientations, les priorités et les prévisions de travaux sur plusieurs années, mais il n’a pas encore été validé ; il est souvent soumis à des consultations pour recueillir des avis et des ajustements.
Le PPPT est devenu obligatoire pour les copropriétés en France le 1er janvier 2023, en vertu de la loi Climat et Résilience. Cette mesure s’appliquant progressivement, le PPPT a été rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots en 2023, et pour les copropriétés de 51 à 200 lots en 2024. Cette année, ce sont les copropriétés de moins de 51 lots qui sont concernées par l’obligation d’élaborer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
À noter : les copropriétés ayant réalisé un Diagnostic Technique Global (DTG) concluant à l’absence de travaux nécessaires dans les 10 prochaines années sont dispensées de l’obligation de PPPT pendant la validité du DTG. Les bâtiments de moins de 15 ans ne sont pas non plus concernés par cette obligation.
Le Plan Pluriannuel de Travaux, pour anticiper les obligations à venir
Instauré par la loi Climat et Résilience, le Plan Pluriannuel de Travaux permet d’organiser les interventions par ordre de priorité sur une période de 10 ans.
Le cadre réglementaire du PPT
Le Plan Pluriannuel de Travaux est la version finalisée et officielle du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux. C’est un document de planification opérationnelle qui définit les travaux à réaliser pour l’entretien, la rénovation, et la mise aux normes d’un patrimoine immobilier, et qui permet d’anticiper et de planifier les travaux à réaliser sur une période de 5 à 10 ans.
Les copropriétés de plus de 15 ans sont tenues d’élaborer un PPT, qui doit être actualisé tous les 10 ans.Les copropriétés peuvent toutefois être dispensées de cette obligation si leur dernier Diagnostic Technique Global (DTG) ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années. Cette dispense permet de limiter les démarches administratives pour les immeubles en bon état et ne nécessitant pas d’interventions majeures à court ou moyen terme.
Le financement et la planification des travaux
L’estimation des coûts, pour élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) réaliste, commence par l’identification des travaux à réaliser. Les interventions prioritaires doivent être listées et classées en fonction de leur impact énergétique et de leur urgence. Pour chaque type de travaux, il est nécessaire de solliciter plusieurs devis auprès d’entreprises qualifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). En plus des coûts directs, il faut prévoir les honoraires des professionnels impliqués (architectes, bureaux d’études), les frais administratifs (permis de construire, déclarations préalables) et une marge de sécurité d’environ 10 % pour faire face aux imprévus.
Le calendrier prévisionnel permet de répartir les travaux sur une période de 10 ans en tenant compte de l’ordre de priorité, des contraintes budgétaires et des éventuelles nuisances pour les occupants. Les travaux sont généralement organisés en trois phases :
- Années 1 à 3 : les interventions prioritaires à fort impact énergétique (isolation des combles, modernisation du système de chauffage)
- Années 4 à 6 : les travaux importants mais moins urgents (remplacement des fenêtres, installation d’une VMC)
- Années 7 à 10 : les travaux d’entretien et d’amélioration (rénovation des parties communes, amélioration de l’étanchéité)
Lors de l’élaboration du calendrier et de la planification du financement, il ne faut pas oublier le fonds travaux, une réserve financière obligatoire pour les copropriétés, destinée à financer les travaux d’entretien et de rénovation. Sa constitution est encadrée par la loi ALUR, qui impose à toutes les copropriétés de prévoir un budget pour les travaux futurs.
Les avantages du Plan Pluriannuel de Travaux
La planification des travaux sur 10 ans permet une répartition équilibrée des charges. Les copropriétés ayant adopté un PPT constatent une diminution des appels de fonds exceptionnels, car le fonds travaux obligatoire, alimenté progressivement, évite les situations d’urgence financière.
Le PPT favorise une gestion proactive du patrimoine. En programmant les travaux à l’avance, il devient possible de maintenir les bâtiments et infrastructures en bon état, évitant ainsi leur dégradation prématurée. En effet, le PPT permet de se conformer aux différentes réglementations : normes d’accessibilité, de sécurité incendie ou de performance énergétique. Il assure une mise en conformité progressive et maîtrisée de la copropriété.
En termes de performance énergétique, le PPT peut inclure des travaux de rénovation énergétique qui contribuent à réduire les consommations d’énergie, ainsi que les factures d’énergie, et à soutenir la transition écologique. Le PPT réduit également les risques liés à l’improvisation ou à l’urgence. En anticipant les travaux, il limite les aléas techniques, juridiques ou financiers et permet de mieux gérer les éventuels retards ou surcoûts.
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