La copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun, souvent appelée « pavillon » ou « copropriété pavillonnaire ». Contrairement à la copropriété verticale qui regroupe des appartements, la copropriété horizontale est un regroupement de maisons individuelles.
Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale ?
La copropriété horizontale, au même titre que la propriété verticale, est régie par la loi du 10 juillet 1965, qui encadre le fonctionnement et la gestion des copropriétés en France.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et la copropriété horizontale
La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Dans le cas de la copropriété horizontale, chaque lot comprend une partie privative (la maison) et une quote-part de parties communes, et le terrain sur lequel sont construites les maisons est considéré comme partie commune. La copropriété doit posséder un règlement de copropriété et un état descriptif de division, qui précise les parties privatives et communes. Elle est gérée par un syndic et un conseil syndical, élus pour assurer la gestion de la copropriété. Une assemblée générale annuelle est organisée pour voter les résolutions inscrites à l’ordre du jour : les décisions sont généralement prises à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. Concrètement, la copropriété horizontale est soumise au même régime juridique que la copropriété verticale. Elle doit donc être inscrite au registre d’immatriculation des copropriétés.
La notion de propriété dans une copropriété horizontale
Dans une copropriété horizontale, chaque propriétaire détient :
- La pleine propriété de sa maison (partie privative)
- Une quote-part de la propriété du terrain et des équipements communs
- Un droit de jouissance exclusif sur son jardin privatif
Les parties privatives comprennent la maison elle-même et ses aménagements intérieurs, tandis que les parties communes englobent le terrain d’assiette, les voies de circulation, les espaces verts collectifs et les équipements partagés comme l’éclairage extérieur ou les réseaux. À titre d’exemple, dans un ensemble de 6 maisons mitoyennes, chaque propriétaire possède sa maison en partie privative. Le jardin attenant, bien que clôturé et à usage exclusif, reste une partie commune dont le propriétaire n’a que la jouissance. Les allées, le local poubelles et le parking visiteurs sont, quant à eux, les parties communes accessibles à tous les copropriétaires.
Les différences entre copropriété horizontale et verticale
La principale différence entre la copropriété horizontale et la copropriété verticale concerne leur disposition. La copropriété verticale se développe en hauteur, généralement sous forme d’immeuble avec des appartements, alors que la copropriété horizontale s’étend au sol, composée de maisons individuelles ou pavillons construits sur un terrain commun. Dans une copropriété verticale, les parties privatives sont les appartements et les parties communes sont les couloirs, ascenseurs, local à poubelles, etc. Dans le cas d’une copropriété horizontale, les parties privatives sont les maisons, et les parties communes comprennent le terrain, les jardins, la voirie, ainsi que les équipements collectifs.
Ces deux types de copropriétés sont soumis à la loi du 10 juillet 1965, mais certaines particularités s’appliquent à la copropriété horizontale. La répartition des charges est différente : les charges liées aux espaces verts sont généralement plus conséquentes, mais les charges d’ascenseur ou d’entretien des parties communes intérieures sont inexistantes. De plus, le régime de la copropriété horizontale est généralement plus contraignant, car les décisions relatives aux modifications et aménagements extérieurs nécessitent l’accord de tous les propriétaires.
MaPrimeRénov’ Copropriété pour la rénovation énergétique
Les propriétaires en copropriété horizontale peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété, une aide collective qui finance jusqu’à 45% du montant des travaux de rénovation énergétique, avec un plafond de 25 000 € par logement. Pour être éligible, la copropriété doit être immatriculée et à jour au registre national des copropriétés, avoir été construite il y a plus de 15 ans et être composée d’au moins 65% de résidences principales (copropriétés de 20 lots ou moins) ou 75% (copropriétés de plus de 20 lots). Le projet doit être suivi par une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), et les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’environnement) et permettre un gain énergétique d’au moins 35%. Pour que votre copropriété puisse bénéficier du dispositif, le syndic de copropriété pilote le projet et assure :
- La prise de contact avec un conseiller France Rénov’
- La constitution et le dépôt du dossier de demande d’aide
- La sélection de l’AMO et du maître d’œuvre (obligatoire pour travaux > 100 000 €)
- Le vote des travaux en assemblée générale
- Le suivi des travaux
- La demande de la prime et sa répartition entre copropriétaires
Quelques données concernant la rénovation d’une copropriété de 20 logements :
| La copropriété avant travaux | Le projet de travaux : isolation par l’extérieur, ventilation et changement du système de chauffage collectif |
| Le coût des travaux | 546 000 € (27 300 € par copropriétaire) |
| Le montant d’aides perçu | 243 000 € (200 000 € MaPrimeRénov’ Copropriété + 43 000 € CEE), soit 12 150 € par copropriétaire |
| La copropriété après travaux | 35% de gain énergétique |
Les responsabilités des copropriétaires en termes de gestion
Dans une copropriété horizontale, les copropriétaires sont en partie responsables de la gestion de l’ensemble. Ils doivent contribuer aux charges communes selon leur quote-part : ces charges concernent l’entretien des voiries, de l’éclairage, des espaces verts et des éventuelles infrastructures sportives partagées. Contrairement à une copropriété verticale, dans une copropriété horizontale, chaque propriétaire est responsable de l’entretien de sa maison, y compris le ravalement de façade et les travaux de toiture. Chaque copropriétaire est également tenu de respecter le règlement de copropriété, qui fixe les règles de gestion et d’entretien des infrastructures.
Lorsqu’il est question de prendre les décisions, les copropriétaires doivent participer aux assemblées générales, où sont prises les décisions importantes concernant la copropriété : ils disposent d’un nombre de voix proportionnel à la superficie de leur lot. Notez que toute modification affectant les parties communes (comme l’ajout d’une piscine, d’une fenêtre ou une surélévation) doit être votée en assemblée générale, ce qui implique d’obtenir l’autorisation collective avant d’entreprendre certains travaux.
Les contraintes liées à la gestion d’une copropriété horizontale
La gestion d’une copropriété horizontale présente des particularités qui peuvent entraîner des situations complexes entre copropriétaires, tant sur le plan administratif que relationnel.
La gestion quotidienne
Le règlement de copropriété définit les droits et devoirs de chacun, mais des zones grises persistent en ce qui concerne l’entretien des espaces communs. La gestion des espaces verts privatifs visibles depuis les parties communes peut, par exemple, créer des tensions lorsque certains copropriétaires négligent leur entretien.
Les contraintes techniques
La rénovation énergétique, rendue obligatoire par la loi « Climat et Résilience », implique une bonne coordination dans les copropriétés horizontales. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé pour chaque maison individuellement, ce qui complique parfois la planification des travaux collectifs à réaliser.
Des solutions pour améliorer la gestion
Le passage à un syndic en ligne peut être intéressant pour les copropriétés horizontales, car il permet de centraliser les documents sur une plateforme sécurisée, de faciliter le suivi des charges et des paiements, d’organiser les assemblées générales en visioconférence et de réduire les coûts de gestion. La planification en amont des travaux d’entretien permet également d’éviter les situations d’urgence qui pourraient créer des conflits. Un plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 15 ans, est le meilleur moyen de réduire les charges exceptionnelles liées aux travaux urgents. Vous avez besoin d’informations pour la gestion de votre copropriété horizontale ? Contactez Green Energy Plus, et faites vous accompagner dans votre projet de travaux énergétiques !