Accompagner les copropriétaires dans la mise en place du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est une obligation légale pour les syndics. Cette démarche nécessite la réalisation d’audits énergétiques et de diagnostics techniques pour définir les priorités de rénovation et planifier les travaux de manière cohérente.
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Un syndic de copropriété est une personne ou une entreprise mandatée pour gérer et administrer un immeuble en copropriété. Dans le cas d’un syndic professionnel, ses honoraires sont fixés par un contrat de mandat avec le syndicat des copropriétaires. Il agit au nom du syndicat des copropriétaires, qui regroupe l’ensemble des propriétaires de l’immeuble. Le syndic a pour mission principale d’assurer le bon fonctionnement et la préservation de la copropriété, tout en veillant au respect des règles établies.
Parmi ses responsabilités, le syndic s’occupe de la gestion administrative de la copropriété. Il convoque et organise les assemblées générales, rédige les procès-verbaux des réunions et tient à jour les documents légaux, tels que le registre des procès-verbaux ou le carnet d’entretien de l’immeuble. Il assure également la gestion financière en établissant le budget prévisionnel, en collectant les charges auprès des copropriétaires et en réglant les dépenses récurrentes. Chaque année, il rend compte de sa gestion financière lors de l’assemblée générale. En plus de ces tâches administratives et financières, le syndic veille à l’entretien et à la maintenance des parties communes de l’immeuble, réparations ordinaires ou autres projets plus importants (rénovation de toiture ou d’ascenseur).
Le syndic représente la copropriété sur le plan juridique. En cas de litige avec un copropriétaire ou un tiers, il peut engager des actions en justice au nom du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, il veille à l’application du règlement de copropriété, qui définit les règles de vie commune dans l’immeuble, et prend les mesures nécessaires en cas de non-respect de ces règles.
Les obligations légales des syndics pour le Plan Pluriannuel de Travaux
Les obligations légales des syndics concernant le PPT ont été renforcées par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui impose aux syndics de nouvelles responsabilités pour améliorer la performance énergétique des copropriétés.
Le cadre réglementaire du Plan Pluriannuel de Travaux
La loi Climat et Résilience impose aux syndics de copropriété l’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux pour les immeubles de plus de 15 ans. Ce plan a pour objectif de planifier les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble et de les intégrer dans une vision à long terme.
Le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés, avec un calendrier d’application progressif à respecter. En 2023, étaient concernées par le PPT obligatoire, les copropriétés de plus de 200 lots. En 2024, il est devenu obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots. Cette année, ce sont les copropriétés de moins de 50 lots qui sont concernées par cette obligation.
Le plan doit inclure une liste des travaux prioritaires (isolation, chauffage, ventilation, etc.), une estimation des coûts et un échéancier sur 10 ans. De plus, les travaux prévus dans le PPT doivent être inscrits dans le carnet d’entretien de l’immeuble, un outil de suivi obligatoire.
L’organisation des diagnostics préalables
Avant d’élaborer le Plan Pluriannuel de Travaux, les syndics doivent organiser des diagnostics préalables pour évaluer l’état énergétique de l’immeuble et identifier les travaux à réaliser. Toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent réaliser un DPE collectif. Il concerne :
- En 2025 : les copropriétés de 50 à 200 lots
- En 2026 : les copropriétés de moins de 50 lots
Notez que le DPE doit être mis à jour tous les 10 ans, sauf si le bâtiment est classé A, B ou C, et qu’un audit énergétique ou des diagnostics techniques complémentaires peuvent être requis pour identifier les travaux prioritaires.
La mise en place du fonds travaux
La loi Climat et Résilience renforce l’obligation pour les syndics de constituer un fonds de travaux pour financer les rénovations énergétiques et l’entretien de l’immeuble. En effet, le fonds de travaux est désormais obligatoire pour tous les immeubles de plus de 10 ans, quel que soit le nombre de lots. Pour ce faire, les copropriétaires doivent verser une cotisation annuelle obligatoire : son montant ne peut être inférieur à 2,5 % du coût des travaux prévus dans le PPT ou à 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds est destiné à financer les travaux de rénovation énergétique et d’entretien de l’immeuble, en priorité ceux identifiés dans le PPT .
Que se passe-t-il si le syndic ne respecte pas ces obligations ?
Le non-respect des obligations imposées par la loi Climat et Résilience peut entraîner des sanctions pour le syndic et la copropriété. Si le PPT n’est pas transmis à l’autorité administrative compétente dans un délai d’un mois après une demande, celle-ci peut imposer un PPT aux frais de la copropriété.
En cas de manquement, la responsabilité du syndic peut être engagée, notamment en cas de défaut de mise en œuvre des travaux nécessaires. Les copropriétaires peuvent également engager une action en justice pour négligence ou manquement aux obligations légales. S’il est avéré que la copropriété ne respecte pas les obligations de rénovation énergétique (notamment pour les passoires thermiques), elle risque des sanctions financières : interdiction de location, gel des loyers.
Comment accompagner les copropriétaires pour la mise en place d’un PPT ?
L’accompagnement des copropriétaires dans la mise en place d’un PPT nécessite une bonne organisation et de la communication pour s’assurer de l’adhésion de tous les acteurs.
La sensibilisation des copropriétaires
La loi Climat et Résilience encourage fortement la sensibilisation des copropriétaires aux enjeux de la rénovation énergétique. Le syndic peut le faire en organisant des réunions d’information afin de présenter le PPT et de répondre aux questions des copropriétaires.
En termes de bénéfices, il peut être bon de souligner que, d’après les données du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, les rénovations énergétiques soutenues par des dispositifs comme MaPrimeRénov’ en 2023 ont permis des économies d’énergie conventionnelles de 3,1 TWh/an en 2023, avec une moyenne de 6,6 MWh/an par logement. En ce qui concerne le confort, il peut aussi être intéressant de préciser, lors des réunions d’informations, qu’une maison bien isolée peut réduire les déperditions de chaleur jusqu’à 30 % pour les combles et 25 % pour les murs. Le remplacement d’un ancien système de chauffage par une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation aide, quant à lui, à atteindre une réduction pouvant atteindre 50% des besoins en chauffage.
Le syndic peut également communiquer avec les copropriétaires par écrit, en distribuant des documents explicatifs (brochures, articles) sur le PPT, les aides financières disponibles, etc., ou encore solliciter des professionnels (conseillers en énergie, architectes) pour assurer des présentations.
Planifier et hiérarchiser les interventions
Un diagnostic approfondi est le socle du PPT. Les syndics doivent donc coordonner l’audit énergétique complet du bâtiment, l’analyse de l’état des équipements collectifs, l’évaluation des performances thermiques et l’identification des pathologies structurelles. Sur la base du diagnostic, le syndic établit un calendrier prévisionnel sur 10 ans pour définir le niveau de priorité (urgent, important…), le type de travaux concernés (sécurité, étanchéité, performance énergétique, confort, esthétique) et le délai de réalisation de ces travaux.
Élaborer le plan de financement
Le syndic doit ensuite présenter différents scénarios de financement adaptés aux capacités des copropriétaires. Généralement, les plans de financement proposés sont le fonds travaux obligatoire (minimum 5% du budget prévisionnel), l’emprunt collectif, les subventions mobilisables (MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE) et l’échelonnement des appels de fonds.
Comment faciliter la mise en œuvre du PPT ?
Pour mettre en place un Plan Pluriannuel de Travaux de la manière la plus fluide possible, les syndics doivent être capables d’impliquer l’ensemble des copropriétaires dans le processus décisionnel. Cette démarche participative nécessite de former un comité de suivi composé de représentants du conseil syndical, de copropriétaires bénévoles et d’experts techniques. Ce comité se réunit chaque trimestre pour évaluer l’avancement des travaux et ajuster la planification si nécessaire.
La transparence est fondamentale pour maintenir la confiance des copropriétaires. Pour ce faire, les syndics doivent mettre en place un tableau de bord mensuel détaillant l’état d’avancement des travaux, des comptes-rendus réguliers des réunions de chantier, un espace documentaire partagé accessible aux copropriétaires et si possible, organiser des visites de chantier lors des phases de travaux importantes.
Pourquoi faire appel à Green Energy Plus ?
Pour rappel, les obligations des syndics de copropriétés sont les suivantes :
| Élaboration du PPT | Le PPT doit être réalisé par un professionnel qualifié ; il comprend : une analyse du bâti, une liste des travaux, une estimation des coûts ainsi qu’un échéancier sur 10 ans. |
| Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) | Inscrire les modalités d’élaboration du PPT à l’ordre du jour et présenter le PPT à l’assemblée générale suivante pour adoption. |
| Adoption du PPT | Le PPT doit être voté à la majorité absolue des copropriétaires. Si des travaux sont nécessaires dans les 10 ans, le syndic doit inscrire l’adoption du PPT à l’ordre du jour. En cas de refus, réinscrire à chaque AG. |
| Actualisation du PPT | Le PPT doit être actualisé tous les 10 ans par le syndic, qui doit présenter les progrès réalisés lors des AG |
| Transmission aux autorités (maire, préfet, etc.) | En cas de non-transmission dans un délai d’un mois, les autorités peuvent élaborer ou actualiser le PPT d’office aux frais du syndicat. |
| Intégration dans le carnet d’entretien | Les travaux prescrits dans le PPT doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble, |
| Dispense de PPT | Dispense possible si le Diagnostic Technique Global (DTG) ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 ans. Cette dispense est rare et doit être justifiée. |
Avoir recours à des experts certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) garantit la qualité des prestations. Green Energy Plus dispose des qualifications requises pour accompagner les copropriétés dans leurs projets de rénovation énergétique, et met à disposition des syndics son savoir-faire pour garantir la réussite des projets de rénovation.
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