Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), encadré par la loi « Climat et Résilience », vise à améliorer l’efficacité énergétique des logements et à réduire les émissions de gaz à effet de serre. Les propriétaires sont désormais tenus de respecter certaines règles pour pouvoir mettre leurs biens en location.
La loi « Climat et Résilience » et le DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique permet d’évaluer la performance énergétique des logements en France ; il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique européenne visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments. Alors, comment est-il lié à la loi « Climat et Résilience » ?
Qu’est-ce que la loi « Climat et Résilience » ?
La loi « Climat et Résilience », promulguée en août 2021, est une loi française qui s’inscrit dans la lutte contre le changement climatique et la transition écologique. Elle vise à renforcer les politiques publiques en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre, d’adaptation aux effets du dérèglement climatique et de préservation de la biodiversité. Cette réglementation s’appuie sur les propositions de la Convention citoyenne pour le climat et aborde différents domaines tels que les transports, le logement, la consommation et la publicité. Elle a pour ambition d’accélérer la transformation de la société vers un modèle plus durable et résilient face aux enjeux environnementaux. C’est dans cette optique qu’elle rend le DPE obligatoire pour la vente et la location d’un logement.
Qu’est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un dispositif soumis à obligation en France. Il classe les biens immobiliers sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore), en fonction de leur consommation d’énergie et de leur impact environnemental. Le DPE s’accompagne également de recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique, comme l’isolation des murs ou le remplacement des systèmes de chauffage. Depuis 2021, le DPE a été renforcé pour devenir plus fiable et opposable, c’est-à-dire que ses résultats peuvent être utilisés dans le cadre de litiges.
Quels sont leurs objectifs ?
La loi « Climat et Résilience » vise à réduire l’empreinte carbone de la France en encadrant notamment les secteurs les plus polluants, comme le logement, qui représente une part conséquente des émissions de CO₂. Le DPE, quant à lui, est un outil qui sert à identifier les logements énergivores et inciter à leur rénovation. Ensemble, ils poursuivent l’objectif d’améliorer la rénovation énergétique des bâtiments, d’améliorer le confort des occupants et de réduire les factures d’énergie. Leur objectif commun est d’atteindre les objectifs climatiques nationaux et européens, comme la neutralité carbone d’ici 2050.
Quelles obligations pour les bailleurs ?
Pour les bailleurs, le DPE est un document obligatoire pour la mise en location d’un bien immobilier : l’absence de DPE ou son non-respect n’est pas sans conséquences. Encadré par la loi « Climat et Résilience », il vise à réduire le nombre de « passoires thermiques » (logements classés F ou G) sur le marché immobilier en France, et à assurer aux locataires la mise à disposition d’un logement énergétiquement performant.
Une obligation légale pour les bailleurs
En vertu de l’article L. 126-29 du Code de la Construction et de l’Habitation, le bailleur a l’obligation de fournir un DPE valide, qui doit apparaître sur l’annonce de mise en location du bien, et être annexé au contrat de location (bail) et remis à l’occupant au plus tard lors de la signature du bail. Depuis le 1er juillet 2021, avec la loi ELAN, le Diagnostic de Performance Énergétique est opposable, ce qui signifie que le locataire peut se prévaloir des informations qu’il contient. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2025, les « passoires thermiques » sont soumises à des restrictions :
| Prise d’effet | Logements interdits à la location | Consommation |
| 1er janvier 2025 | Classe énergétique G | Plus de 421 KWh/m² |
| 1er janvier 2028 | Classe énergétique F | 331 à 420 KWh/m² |
| 1er janvier 2034 | Classe énergétique E | 251 à 330 KWh/m² |
Malgré l’interdiction de mettre en location de « passoires thermiques », il existe des exceptions prévues par la loi, notamment :
- Les bâtiments indépendants dont la surface au plancher est inférieure à 50 m²
- Les logements à la vente qui ne disposent pas de système de chauffage fixe ou qui n’ont pas d’autre moyen de chauffage qu’une cheminée à foyer
- Les bâtiments non chauffés
- Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de 4 mois par an (résidences secondaires)
Bon à savoir : ces exceptions dépendent des circonstances propres à chaque bâtiment et peuvent changer. Un arrêté du 25 mars 2024 a modifié les seuils des étiquettes du DPE pour les logements de moins de 40 m² (entrée en vigueur au 1er juillet 2024), afin de rendre les seuils plus équitables.
Quelles sanctions si les obligations relatives au DPE ne sont pas respectées ?
Si le DPE n’est pas fourni ou s’il est inexact, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur et demander des dommages et intérêts. De plus, depuis le 1er janvier 2023, la location d’un logement classé F ou G sans justification valable est passible d’une amende pouvant atteindre 3 000 € pour un non-professionnel. En cas de récidive, les sanctions peuvent être doublées. En cas d’absence de DPE ou de DPE erroné, la location du bien peut être suspendue et le propriétaire devra fournir un DPE conforme avant de pouvoir relouer le logement. Par ailleurs, le bailleur risque de voir le bail annulé si le logement est considéré comme indécent en raison de sa performance énergétique.
Quels sont les recours possibles pour le locataire ?
Le locataire dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits en cas de manquement du bailleur. Il peut d’abord saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter de résoudre le litige à l’amiable. Si cela n’aboutit pas, il peut engager une action en justice devant le tribunal judiciaire pour demander la réduction du loyer, la résiliation du bail ou des dommages et intérêts. Notez que, conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer l’intégralité de son loyer tant que le tribunal :
- Ne définit pas les travaux à réaliser et le délai d’exécution de ces derniers
- Ne reconnaît pas l’indécence effective du logement
- N’ordonne pas la réduction ou la suspension du loyer jusqu’à la réalisation des travaux de rénovation
En parallèle, le locataire peut signaler le bailleur au Pôle Départemental de Lutte l’Habitat indigne de son département, qui fera intervenir les acteurs locaux selon leurs compétences et leur expérience respectives : Agence départementale d’information sur le logement, Agglomération, Caisse d’allocations familiales, Conseil départemental, Direction générale des finances publiques, Gendarmerie nationale, Police nationale, Service départemental d’incendie et de secours, Mutualité sociale agricole, etc.
Réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique
La réalisation d’un DPE est une démarche encadrée qui se déroule en plusieurs phases. Il est obligatoire pour louer un bien immobilier et nécessite l’intervention d’un professionnel certifié.
Faire appel à un professionnel certifié
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier disposant d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Il vous faut donc trouver un professionnel habilité à réaliser votre DPE et vérifier qu’il est bien inscrit au registre des diagnostiqueurs.
Préparer son DPE
Avant la visite du diagnostiqueur immobilier, vous devrez rassembler tous les documents concernant le bâtiment et qui seraient utiles pour la réalisation du DPE :
- L’acte de propriété du bien immobilier
- Le diagnostic de surface habitable
- Le numéro fiscal du bien
- Les notices et factures de travaux et/ou d’achat pour : l’eau chaude sanitaire, les fenêtres, la climatisation, le chauffage, la ventilation et l’isolation
- Les études thermiques, contrats d’entretien et justificatifs d’obtention d’aides de l’État
Si vous utilisez des énergies renouvelables, vous devrez également fournir les factures d’installation des systèmes concernés au diagnostiqueur immobilier pour un DPE plus précis.
La visite du logement
Pour réaliser le DPE, le diagnostiqueur commence par effectuer une visite du logement pour relever les caractéristiques du bâtiment, c’est-à-dire les surfaces des parois et les matériaux utilisés pour la construction du bien. Pour ce faire, il concentre son attention sur les murs, la toiture, les fenêtres, etc. Il identifie également les performances, en termes de rendement et de classe énergétique, des équipements installés (systèmes de chauffage, de ventilation et de production d’eau chaude), et vérifie l’isolation ainsi que les éventuels ponts thermiques du logement. Cette visite permet au professionnel de collecter toutes les données techniques nécessaires pour le calcul de la performance énergétique.
La performance énergétique
Le diagnostiqueur utilise un logiciel certifié par la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) et par l’Agence de Transition Écologique (ADEME) pour calculer la consommation énergétique (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2/m²/an). Deux méthodes de calcul peuvent être utilisées :
- La méthode sur factures qui consiste à analyser les consommations réelles sur 3 ans
- La méthode conventionnelle, avec un calcul basé sur les caractéristiques techniques du bâtiment
En fonction des résultats obtenus, le diagnostiqueur attribue une étiquette énergétique (de A à G) pour la consommation d’énergie et une étiquette climat (de A à G) pour les émissions de gaz à effet de serre, qui seront incluses dans le rapport final.
| Classe énergétique | Émissions de CO₂ (kg eq CO₂/m².an) | Consommation énergétique (kWh/m².an) | Coût annuel pour 100 m² |
| A | < 5 | < 50 | < 250 € |
| B | 6 à 10 | 51 à 90 | 250 € à 500 € |
| C | 11 à 20 | 91 à 150 | 500 € à 750 € |
| D | 21 à 35 | 151 à 230 | 750 € à 1 150 € |
| E | 36 à 55 | 231 à 330 | 1 150 € à 1 650 € |
| F | 56 à 80 | 331 à 450 | 1 650 € à 2 250 € |
| G | > 80 | > 450 | > 2 250 € |
Le rapport de DPE
Le diagnostiqueur rédige un rapport détaillé qui reprend les caractéristiques du logement, les résultats du calcul énergétique et les étiquettes énergétiques et climatiques. Ces informations lui permettent de formuler des recommandations pour améliorer la performance énergétique (isolation, remplacement d’équipements, etc.). Le DPE est remis au propriétaire ou au bailleur, qui pourra l’annexer au bail de location. Le DPE est valable 10 ans, sauf si le propriétaire réalise des travaux modifiant de manière significative la performance du logement. Vous souhaitez réaliser un DPE pour votre bien locatif ? Green Energy Plus vous accompagne à chaque étape !
Les aides financières disponibles pour les travaux de rénovation énergétique
Pour financer les travaux de rénovation énergétique nécessaires à la mise en conformité du logement pour pouvoir le mettre en location, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs d’aides financières.
Le déficit foncier
Le déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de déduire les charges excédentaires de leurs revenus fonciers ou globaux. Lorsque les dépenses (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) dépassent les loyers perçus, le déficit est imputable jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global. En 2025, ce plafond est revu à la hausse : le déficit est désormais à hauteur de 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique améliorant les classes énergétiques E, F ou G vers A, B, C ou D.
Les certificats d’économie d’énergie (CEE)
Les certificats d’économie d’énergie (CEE) servent à octroyer des aides financières (primes, bons d’achat) aux bailleurs réalisant des travaux d’efficacité énergétique (isolation, remplacement de chaudière). Ces aides, financées par les vendeurs d’énergie, dépendent des revenus du ménage et du type de travaux. Les ménages en précarité énergétique bénéficient de montants plus élevés, sous conditions de ressources.
MaPrimeRénov’
Depuis le 1er janvier 2025, MaPrimeRénov’ subventionne les travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs aux revenus intermédiaires et supérieurs. L’aide sera ouverte à l’ensemble des propriétaires bailleurs à compter du 1er juillet 2025. L’aide est accessible pour un maximum de 3 logements par propriétaire, à condition que le bien soit construit depuis au moins 15 ans et loué comme résidence principale. Le propriétaire doit également s’engager à louer le logement pendant au moins 6 ans après les travaux. Pour être éligibles, les travaux doivent être réalisés par des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), afin de s’assurer de la qualité des interventions de rénovation énergétique. Le montant de l’aide, quant à lui, est calculé selon les revenus du propriétaire bailleur et le gain écologique des travaux, et peut financer jusqu’à 90% des travaux pour une rénovation d’ampleur, avec un plafond de 70 000 € maximum.
Loc’Avantages
Loc’Avantages est un dispositif de défiscalisation immobilière qui encourage les propriétaires bailleurs à proposer des logements à loyers modérés en échange d’avantages fiscaux (jusqu’à 65%). En effet, le dispositif accorde une réduction d’impôt aux bailleurs proposant un loyer inférieur au marché local selon trois niveaux de réduction de loyer : Loc1 (-15%), Loc2 (-30%), et Loc3 (-45%). Pour être éligible, le propriétaire doit signer une convention avec l’ANAH, louer le logement comme résidence principale et respecter les conditions de loyer et de ressources du locataire.
D’autres aides disponibles
Pour financer ses travaux de rénovation, le propriétaire peut avoir recours à l’Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), un prêt sans intérêt pour financer des travaux éligibles (isolation, chauffage). Il est remboursable sur 20 ans. Il peut également bénéficier d’un prêt avance mutation, une avance couvrant les frais de vente d’un bien, qui sera remboursée lors de la transaction. Ce prêt est destiné aux propriétaires vendant un logement vacant ou énergivore.
| Aide | Cumulable avec |
| Déficit foncier | Toutes les aides mentionnées |
| Certificats d’économie d’énergie (CEE) | MaPrimeRénov’, TVA réduite, éco-PTZ |
| MaPrimeRénov’ | Loc’Avantages, CEE (pour travaux distincts) |
| Loc’Avantages | MaPrimeRénov’, éco-PTZ |
| Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) | CEE, MaPrimeRénov’, TVA réduite |
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