Le Diagnostic Technique Global (DTG) et le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) sont deux dispositifs qui encadrent la gestion des copropriétés en France. Comprendre ce qui les différencie permet aux copropriétaires de mieux anticiper les travaux nécessaires et d’organiser la rénovation de leur patrimoine immobilier.
Le Diagnostic Technique Global (DTG)
Le Diagnostic Technique Global (DTG), instauré par la loi Alur promulguée le 24 mars 2014, est un document d’évaluation technique détaillé pour les immeubles en copropriété, qui vise à améliorer la gestion et l’entretien des bâtiments collectifs. Il est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans et pour les copropriétés soumises à une procédure d’insalubrité. Pour les autres copropriétés, sa réalisation reste facultative, mais peut être votée en assemblée générale à la majorité simple des voix. Le DTG permet d’établir un état des lieux complet du bâtiment en fonction de :
- L’analyse technique des parties communes et privatives
- La vérification de la conformité aux normes réglementaires
- L’évaluation de la situation financière du syndicat des copropriétaires
- L’identification des travaux nécessaires sur une période de 10 ans
Il doit être réalisé par un professionnel qualifié qui doit examiner l’ensemble des composantes de l’immeuble (structure, toiture, façades, réseaux, équipements techniques) afin d’anticiper les travaux à réaliser et d’établir la programmation cohérente des interventions. Le Diagnostic Technique Global reste valable pendant 10 ans, mais une actualisation peut être nécessaire si des modifications conséquentes ont été effectuées ou en cas d’évolutions réglementaires majeures.
Que contient-il ?
Un DTG complet comprend tous les détails techniques relatifs à l’état d’une copropriété : son contenu permet d’établir un diagnostic précis et de connaître les travaux à prévoir sur le long terme. L’évaluation des parties communes et équipements collectifs, effectuée par le biais du Diagnostic Technique Global, porte sur :
- L’état des murs, toiture, fenêtres et portes communes
- Les installations de chauffage et production d’eau chaude collectives
- Les ascenseurs et systèmes de ventilation
- Les réseaux d’électricité, d’eau et d’assainissement
Le DTG évalue la situation de la copropriété au regard des obligations légales et réglementaires, notamment en ce qui concerne la santé financière du syndicat des copropriétaires en examinant :
- Les comptes du syndicat sur les 3 derniers exercices
- Le niveau des charges courantes
- L’état des impayés
- Le fonds de travaux disponible
Il faut savoir que le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif fait partie intégrante du DTG, et qu’il sert à évaluer la consommation énergétique du bâtiment ainsi que les émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic contient des recommandations sur les travaux d’amélioration énergétique à réaliser, l’estimation du coût des interventions sur 10 ans, la priorisation des chantiers à mener et les économies d’énergie potentielles.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Le Plan Pluriannuel de Travaux, instauré par la loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021, vise à accélérer la rénovation des copropriétés en France, notamment sur le plan énergétique. L’obligation de réaliser un PPT s’applique de manière progressive selon la taille des copropriétés :
- Depuis le 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots
- Depuis le 1er janvier 2024, pour les copropriétés de 50 à 200 lots
- À partir du 1er janvier 2025, pour les copropriétés de moins de 50 lots
Le Plan Pluriannuel de Travaux fait suite au PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux), une étape préparatoire indispensable ayant pour objectif de lister les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la sécurité et la santé des occupants, les économies d’énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre. En plus de cette liste de travaux de rénovation, le rapport du PPPT doit contenir une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux permettent d’atteindre, une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation par ordre de priorité ainsi qu’une proposition d’échéancier pour les 10 prochaines années.
Le Plan Pluriannuel de Travaux concerne les bâtisses de plus de 15 ans et poursuit trois objectifs principaux définis par la législation : la sauvegarde du bâti par un entretien régulier et programmé, la sécurisation des occupants via la mise aux normes des équipements et l’amélioration des performances énergétiques pour réduire les consommations. Il doit être établi par un professionnel qualifié et indépendant, et sa durée de validité est fixée à 10 ans, avec une obligation de mise à jour au terme de ces 10 ans. En ce qui concerne le syndic, il doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale :
- La présentation du Plan Pluriannuel de Travaux
- La question de son adoption, qui n’est votée qu’en cas de majorité absolue
- La constitution d’un fonds travaux dédié : au minimum 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan adopté, à hauteur de 5% minimum du budget prévisionnel de la copropriété
L’absence de Plan Pluriannuel de Travaux peut entraîner des conséquences, notamment le refus d’aides à la rénovation par les organismes publics ou locaux. De plus, en cas de sinistre, les assurances peuvent refuser d’indemniser si le rapport d’expertise du PPT n’est pas disponible. Les copropriétaires bailleurs peuvent alors demander réparation au titre de l’Article 14 de la loi du 10/07/1965 si la non-réalisation du PPT les lèse. Si la copropriété refuse de voter le PPT malgré l’insalubrité de l’immeuble, l’autorité administrative compétente peut faire réaliser un PPT d’office aux frais des copropriétaires.
Que contient-il ?
Le Plan Pluriannuel de Travaux doit intégrer un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif qui sert à évaluer la performance énergétique de l’immeuble et établit une notation de A à G après mesure de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment. Ce document présente une liste détaillée des travaux nécessaires, classés selon trois niveaux de priorité :
- Priorité 1, pour les travaux de mise en sécurité et de salubrité
- Priorité 2, pour les travaux de conservation du bâti
- Priorité 3, pour les travaux d’amélioration énergétique
Pour chaque intervention identifiée, le Plan Pluriannuel de Travaux fournit une estimation budgétaire, qui se base sur le coût prévisionnel des travaux, les honoraires techniques associés, les frais annexes potentiels et la répartition des charges entre copropriétaires. Il quantifie également les gains attendus après travaux en termes de réduction de la consommation énergétique en kWh/m²/an, de diminution des émissions de CO2 en kg/m²/an et d’évolution prévisionnelle de l’étiquette énergétique. Avec ces informations comme base, le PPT sert à établir un calendrier sur 10 ans. De ce fait, les informations qui y figurent à ce sujet sont les périodes d’intervention pour chaque lot de travaux, les phases préparatoires (études, autorisations), la durée estimée des chantiers ainsi que les contraintes techniques et réglementaires.
Peut-on être exempt de DTG ou de PPT ?
Les conditions d’exemption concernant le DTG et le PPT sont clairement définies par la législation française, afin de permettre aux copropriétés de mieux gérer leurs obligations légales en matière de diagnostics techniques. Le DTG n’est pas systématiquement obligatoire pour toutes les copropriétés. La loi ALUR prévoit plusieurs cas où elles peuvent en être dispensées :
- Les immeubles de moins de 10 ans
- Les copropriétés n’ayant pas fait l’objet d’une procédure d’insalubrité
- Les immeubles déjà soumis à un autre diagnostic technique complet datant de moins de 10 ans
Concernant le Plan Pluriannuel de Travaux, les exemptions sont plus restrictives depuis la loi Climat et Résilience, mais certaines situations permettent d’y déroger :
- Les bâtiments de moins de 15 ans
- Les immeubles disposant d’un DTG de moins de 10 ans ne préconisant aucun travaux
- Les petites copropriétés de moins de 50 lots jusqu’au 1er janvier 2025
Pour bénéficier d’une exemption, la copropriété doit pouvoir justifier sa situation auprès des autorités compétentes. Un document attestant de la date de construction pour les bâtiments récents ou une copie du DTG existant doivent être conservés et présentés en cas de contrôle. Il faut savoir que les exemptions ne sont pas définitives ; une copropriété initialement exemptée peut être soumise à l’obligation de réaliser un DTG ou un PPT si sa situation évolue, notamment en cas de dégradation du bâti ou de changement au niveau de la réglementation.
Existe-t-il des aides financières pour réaliser un DTG ou un PPT ?
Les propriétaires et syndicats de copropriété peuvent bénéficier de différents dispositifs d’aide financière pour la réalisation d’un DTG ou d’un PPT, selon les régions et les caractéristiques de la copropriété.
Les dispositifs d’aide nationaux pour le financement
L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) propose plusieurs aides pour les copropriétés. MaPrimeRénov’ Copropriété permet de financer les travaux de rénovation énergétique sur les parties collectives de l’immeuble, à condition que les travaux permettent un gain énergétique d’au moins 35% après leur réalisation. Pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété, elles doivent être immatriculées au registre national des copropriétés, composées d’au moins 75% de lots d’habitation principale, et avoir été construites il y a plus de 15 ans. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE (Reconnu Garant par l’Environnement) et être accompagnés d’une assistance à maîtrise d’ouvrage.
Les OPAH (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat), quant à elles, sont destinées aux copropriétés fragiles, rencontrant des problèmes financiers, techniques ou sociaux : le montant de l’aide dépend de la nature et de l’urgence du projet de travaux. Ces opérations visent à améliorer les conditions de vie dans les copropriétés en difficulté et peuvent inclure divers types de travaux nécessaires à la sauvegarde et à l’amélioration de l’habitat.
Les dispositifs d’aide régionaux et locaux
De nombreuses collectivités territoriales ont mis en place des programmes d’aide complémentaires. Par exemple, la ville de Paris et la Métropole du Grand Paris proposent une prise en charge partielle pouvant atteindre 5 000 € pour la réalisation d’un DTG, à condition que le diagnostic respecte le référentiel DTG de l’APC (Agence Parisienne du Climat) et de l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) et soit réalisé par un prestataire certifié RGE.
Le cumul des dispositifs d’aide
Les dispositifs d’aide sont généralement cumulables. Pour faciliter le financement, il est recommandé de :
- Contacter l’ADIL départementale pour connaître l’ensemble des dispositifs d’aide disponibles
- Constituer les dossiers de demande avant d’engager les diagnostics
- Faire appel à un assistant à maîtrise d’ouvrage pour le montage des dossiers
À noter : les copropriétés placées sous administration judiciaire ou faisant l’objet d’un plan de sauvegarde peuvent bénéficier d’une prise en charge intégrale par l’ANAH, sous réserve de validation par la Commission locale d’amélioration de l’habitat.
Comment choisir entre DTG et PPT ?
Pour les petites copropriétés de moins de 50 lots, le PPT est souvent la meilleure option, car il est moins onéreux et plus simple à mettre en place. Le DTG, plus exhaustif, convient davantage aux grandes copropriétés ayant besoin d’une vision plus générale incluant les aspects techniques, financiers et administratifs.
Si votre immeuble montre des signes de vétusté ou présente des problèmes structurels, le DTG sera plus adapté car il intègre une analyse complète de l’état du bâti. En revanche, pour une copropriété bien entretenue nécessitant principalement une planification des travaux futurs, le PPT suffira.
Le coût est aussi un critère déterminant, puisqu’un DTG coûte en moyenne entre 3000€ et 15000€ selon la taille de la copropriété, tandis qu’un PPT coûte entre 1500€ et 8000€. Ces montants peuvent cependant varier selon :
- La surface de la copropriété
- Le nombre de bâtiments
- La complexité des installations techniques
- La localisation géographique
Le PPT devient obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans d’ici 2025, mais si votre copropriété n’est pas concernée par l’obligation relative au DTG (insalubrité ou fractionnement en copropriété d’un immeuble ancien), le PPT peut être suffisant. Avant de se décider, il est généralement conseillé de consulter des professionnels qualifiés pour obtenir un devis détaillé, d’examiner les documents existants (anciens diagnostics, historique des travaux), d’évaluer les besoins réels de la copropriété à moyen terme et de vérifier la capacité financière du syndicat.
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- Audit énergétique, pour évaluer les performances énergétiques d’un bien et identifier ses faiblesses pour orienter les travaux de rénovation
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- Diagnostic Technique Global (DTG), pour analyser la structure technique et architecturale d’un bâtiment afin d’identifier ses faiblesses et mettre en place un plan de travaux cohérent
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