Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu obligatoire, depuis la loi du 8 novembre 2019, pour les propriétaires souhaitant louer leur bien immobilier. Ce diagnostic technique permet d’évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Face aux nouvelles réglementations, les propriétaires doivent être particulièrement vigilants quant à la performance énergétique de leur bien, sous peine de se voir interdire la location de leur logement. En effet, le gouvernement a mis en place un calendrier progressif visant à éliminer les « passoires thermiques » du parc locatif français. Dans ce contexte, les propriétaires doivent comprendre les modalités de réalisation d’un DPE et les conséquences d’un diagnostic non conforme afin de prendre les mesures nécessaires pour pouvoir continuer à louer leur logement.
Qu’est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un document technique permettant d’évaluer la qualité énergétique d’un bien immobilier. Instauré par la loi du 8 novembre 2019, il constitue désormais une obligation légale pour tout propriétaire souhaitant mettre son logement en location. Il mesure deux aspects fondamentaux d’un logement : sa consommation d’énergie annuelle en kWh/m² et ses émissions de gaz à effet de serre en kg CO2/m². En tenant compte de l’ensemble des usages énergétiques (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage et auxiliaires de ventilation), le DPE permet d’obtenir un résultat qui s’exprime sur une échelle de performance, de A (très performant) à G (très énergivore) :
| Classe énergétique | Consommation énergétique (Kwh/m²/an) | Émission de CO₂ (Kg CO₂/m²/an) |
| A | ≤ 70 | ≤ 6 |
| B | 71 à 110 | 7 à 11 |
| C | 111 à 180 | 12 à 30 |
| D | 181 à 250 | 31 à 50 |
| E | 251 à 330 | 51 à 70 |
| F | 331 à 420 | 71 à 100 |
| G | > 421 | > 101 |
Pour ce faire, un diagnostiqueur certifié analyse plusieurs caractéristiques du logement, notamment l’isolation thermique des murs, fenêtres et toiture, les systèmes de chauffage et leur rendement, la production d’eau chaude sanitaire, les équipements de ventilation ainsi que l’orientation du bâtiment.
Qu’est-ce qui le différencie d’un audit énergétique ?
Le DPE et l’audit énergétique sont deux diagnostics distincts, avec des finalités et des méthodologies différentes pour évaluer la performance énergétique d’un logement. Le DPE consiste en une évaluation standardisée qui calcule la consommation énergétique annuelle du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, tandis que l’audit énergétique repose sur une analyse technique détaillée du bâtiment, de ses équipements et de son fonctionnement thermique. Ce dernier demande une durée d’intervention plus longue afin de prendre des mesures plus précises : le diagnostiqueur examine en détail l’isolation, les systèmes de chauffage, la ventilation et tous les points de déperdition énergétique éventuels.
Pour faire simple, l’audit énergétique permet d’établir une feuille de route des travaux de rénovation à réaliser, alors le DPE sert avant tout à connaître la performance énergétique globale du logement. Pour savoir lequel correspond le mieux à votre situation, faites appel à un professionnel en diagnostics, comme Green Energy Plus, qui saura vous conseiller pour faire le bon choix.
Quelle est la durée de validité d’un DPE ?
Depuis le 1er juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique est valable pendant une durée de 10 ans, une période qui s’applique à tous les nouveaux DPE réalisés après cette date. Pour éviter tout désagrément, il est recommandé de :
- Conserver le document original du DPE
- Noter la date de réalisation du diagnostic
- Anticiper son renouvellement 3 mois avant son expiration
- Archiver les factures des travaux énergétiques réalisés
Un propriétaire peut donc utiliser le même document pour plusieurs locations successives durant la validité de son DPE, sous réserve qu’aucune modification apportée n’affecte les caractéristiques énergétiques du logement. En effet, la réalisation de travaux modifiant la performance énergétique du logement, l’installation d’un nouveau système de chauffage, la rénovation de l’isolation ainsi que le changement des menuiseries extérieures constituent des circonstances pouvant contraindre un propriétaire à renouveler son DPE avant la fin des 10 ans réglementaires.
Notez également que les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 font l’objet d’une disposition particulière : leur validité prend fin au 31 décembre 2024, quelle que soit leur date de réalisation.
Est-il obligatoire dans le cadre d’une location ?
Le DPE doit être réalisé avant toute signature de bail locatif (sauf locations saisonnières de moins de 4 mois par an), qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, et le propriétaire bailleur est tenu de faire effectuer ce diagnostic par un professionnel certifié afin de l’intégrer au Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le propriétaire doit mandater un diagnostiqueur certifié qui procédera à l’évaluation énergétique du logement. Pour ce faire, le professionnel analyse la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre et établit des recommandations d’amélioration. Les résultats sont ensuite transmis à l’ADEME qui délivre un numéro unique à 13 chiffres, garantissant l’authenticité du diagnostic. En termes de communication relatives au DPE, les étiquettes énergétiques doivent obligatoirement être affichées dans les annonces immobilières, les informations énergétiques doivent être renseignées dans le contrat de location et le DPE doit être transmis au locataire avant la signature du bail, en plus d’être inclus dans le DDT.
Quels types d’habitation seront interdits à la location à partir de 2025 ?
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques se déploie progressivement jusqu’en 2034, afin d’éliminer les logements les plus énergivores du parc locatif français. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être proposés à la location, et les prochaines échéances s’échelonnent sur plusieurs années :
- 2025 : interdiction totale de location pour tous les logements classés G
- 2028 : extension de l’interdiction aux logements classés F
- 2034 : les logements classés E rejoindront la liste des biens interdits à la location
Les propriétaires de « passoires thermiques » doivent donc anticiper ces échéances en programmant des travaux de rénovation énergétique. Plusieurs millions de logements locatifs en France sont concernés par ces futures interdictions. C’est pourquoi, les bailleurs doivent dès à présent tenir compte des délais de réalisation des travaux et des contraintes administratives pour entamer les démarches rapidement.
MaPrimeRénov’, une aide pour rénover les « passoires énergétiques »
Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, les propriétaires doivent :
- Être propriétaire occupant ou bailleur d’un logement construit depuis plus de 15 ans
- Faire réaliser les travaux par une entreprise labellisée RGE (Reconnue Garante de l’Environnement)
- Le logement doit être une résidence principale occupée au moins 8 mois par an
Si ces conditions sont respectées, MaPrimeRénov’ finance de nombreux types de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique : isolation thermique des murs, toitures et planchers, installation de systèmes de chauffage performants, remplacement des fenêtres simple vitrage, installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC), etc.
Louer son logement sans DPE, quels risques pour le propriétaire ?
Le non-respect des obligations liées au DPE location expose le propriétaire bailleur à une amende administrative, pouvant atteindre 3000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une personne morale) pour un professionnel, et jusqu’à 3000€ pour un non-professionnel. Il faut savoir que le DPE est devenu pleinement opposable le 1er juillet 2021, ce qui signifie qu’il a une valeur contractuelle et peut être utilisé pour engager la responsabilité juridique des propriétaires bailleurs, des vendeurs, des diagnostiqueurs et des intermédiaires (agent immobilier, notaire). En effet, le propriétaire bailleur est responsable de la bonne réalisation du DPE et de la pertinence de son contenu : en cas de DPE erroné ou non respect des normes, le bailleur peut être tenu responsable et poursuivi. En cas de manquement de la part du bailleur, le locataire dispose de plusieurs voies de recours : il peut demander des dommages et intérêts pour préjudice subi (factures énergétiques excessives), exiger une diminution du loyer et, dans certains cas, solliciter la nullité du contrat de bail.
Green Energy Plus, pour un DPE qui respecte les normes
Préparer un logement avant la réalisation d’un DPE, il faut dans un premier temps, identifier les points à améliorer (isolation, chauffage) et effectuer les réparations mineures (fuites, ampoules défectueuses) pour obtenir de meilleurs résultats. Il est conseillé de rassembler l’acte de propriété, les factures d’énergie et s’assurer que le logement est accessible au diagnostiqueur. Il faudra aussi vérifier que ce dernier est certifié et s’assurer de bien connaître les réglementations relatives au DPE.
En ce qui concerne l’authenticité du Diagnostic de Performance Énergétique, les locataires peuvent procéder à la vérification du numéro d’identification ADEME à 13 chiffres sur la première page du DPE et entrer ce numéro sur le site de l’Observatoire des DPE ou de l’ADEME pour vérifier si le DPE est enregistré et si les informations correspondent à celles fournies par le propriétaire. Ils peuvent aussi vérifier sa date de réalisation, sa validité, l’affiliation du diagnostiqueur à un organisme de certification, ou encore comparer les informations contenues dans le DPE avec les caractéristiques réelles du logement : taille du chauffe-eau, épaisseur et surface des vitres, modèle des radiateurs, nature du mur, type d’isolation, etc.
En cas de suspicion de DPE frauduleux, le locataire a la possibilité de le contester, ce qui peut amener à la réalisation d’un second DPE avec un diagnostiqueur différent. C’est pourquoi, il est recommandé à tout propriétaire immobilier d’être vigilant et de choisir un professionnel certifié pour la réalisation de son DPE. Green Energy Plus, expert en diagnostics énergétiques peut vous accompagner dans cette démarche, grâce à un partenariat avec plusieurs organismes et entreprises spécialisées dans l’amélioration des performances énergétiques, afin d’aider les ménages à bénéficier d’aides financières pour un logement plus performant : Afnor, ADEME, France Rénov’, etc